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都湜利字惹嘚祸

发布时间:2019-11-25 07:01:31

2014年已经过半,各家房企业绩完成情况如何?又到了年中盘点的时候,近日,搜房旗下的中国指数研究院与易居克而瑞信息研究中心相继发布了2014年上半年房企商品房销售金额排行榜。然而,这两份榜单却引发了业界的热议,原因是榜单数据出现了较大的出入,比如,同一家企业在两份榜单上的销售额相差竟高达60多亿元,甚至还有企业在一份榜单上排名第25,而在另一份榜单上却连TOP50都没有进入。

两份榜单差异大

每年的年中、年末,总会有许多行业研究机构抢在房企发布自己的业绩之前,为房企进行排名,指标包括销售金额、销售面积、销售单价及去化率等,以此来界定一家房地产公司在业界中的地位。

据了解,目前在业内比较知名的两家排名机构是搜房旗下的中国指数研究院和易居克而瑞信息研究中心。2014年6月30日午夜刚过,中国指数研究院就在站上挂出了一份《2014上半年房企销售业绩排行榜》(以下简称搜房榜);7月1日上午,易居旗下的克而瑞研究中心也如期发布了《2014年上半年中国房地产企业销售TOP50》(以下简称克而瑞榜)。

对比后发现,多家公司在两家机构发布的榜单里排名及数据有着明显的差异。比如绿城中国,其在克而瑞榜中的排名是第14位,销售金额为198.3亿元;而在搜房榜中,其排名是第9位,销售额为262亿元。在这两个榜单中,绿城中国不仅排名存在差异,而且销售额居然相差60多亿元。

在绿城中国发布的数据中看到,今年前5个月,其累计总销售面积约97万平方米,合同销售金额217亿元,其中归属集团的权益金额约106亿元,如按前5个月的平均数来计算,预计绿城中国今年上半年的权益销售金额在130亿元左右,距离上述两家统计机构的数据均相差很远。

除了绿城外,还发现,搜房榜中中海地产上半年的销售额是548亿元,但在克而瑞榜中,中海地产的销售额高达575亿元,两者相差27亿元,这相当于买下1000套价值200万元的房子。

在这两个排行榜中,同一家企业销售额相同的只是少数,多数企业动辄相差十几亿元甚至几十亿元,比如万达集团在搜房榜中的销售额为545亿元,在克而瑞榜中只有507亿元;泰禾地产前者给出的销售额是101亿元,后者显示为90亿元。差额在几亿元的企业更是不胜枚举。

还注意到,在克而瑞榜单上,排在末尾第50位的是路劲,其销售金额为63.2亿元。而排在搜房榜单上最后一名的却是宁波奥克斯置业,其今年上半年取得的销售金额为50亿元。不过,路劲却并没有出现在搜房榜上。有同样遭遇的还有北京金隅,在克而瑞榜单前50名中根本没有这家公司;而在搜房榜单中,金隅的销售额为104亿元,排名高达第25位。

统计口径各有不同

上述榜单在房地产业界引发了热议。以我们掌握的数据和统计标准,金隅并未达到上榜门槛。克而瑞北京房价评测中心首席分析师牟增彬对表示,如此巨大的数额差异,可能是统计口径不同造成的,双方掌握的数据和统计的方法不一样。

据克而瑞有关人士介绍,其在榜单制作过程中使用的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据,在统计时完全剔除了非商品房销售业绩;若两家房企有合作项目,在计算时则采取谁操盘谁营收的原则。比如,绿城有很多项目是和融创合作开发的,合营公司上海融绿上半年的销售额达到73亿元,因为这些项目大部分是融创操盘的,所以克而瑞将这部分收入大部分都算作融创的,这样绿城上半年的权益销售额就在200亿元左右。

如果说克而瑞榜计算的是纯商品房销售额,而搜房榜计算的是包括房企所有产品在内的销售额,那么搜房榜的数据均应大于克而瑞榜,但是为什么中海地产的销售额却正好相反?同是上市公司且基本上每月都公布销售数据,为什么万科、恒大、保利、龙湖等房企的销售数据均不一致?事实上,注意到,除了绿地集团、融创和世茂房地产外,上述两个榜单前20名中的17家房企的销售数额均不一样。

据了解,统计机构获取销售数据的途径是通过各地的签数据进行统计,同时向开发商发放统计表格,数据由开发商自己填。这样一来,销售数据就有了掺水的操作空间,比如模糊权益和非权益面积,很多三四线城市没有签数据,只能依赖开发商提供等等。

利益瓜葛让榜单失真

中原地产首席分析师张大伟对表示:各房企目前还未公布上半年经审核的业绩,因此这些机构提前发布的榜单很多地方都不准确。张大伟说,金隅作为北京的房地产公司,目前在全国也有布局,其在6月份最后几天签约了1000多套自住房,这部分是不是算到业绩里不好说,但两家榜单差距如此悬殊,令榜单的真实性和客观性大打折扣。

了解到,发布榜单的这些看似独立的研究机构其实大多附属于某家商业站或代理公司,其与房企之间的利益瓜葛牵扯颇深。房企通过投放广告给调查机构所属的站,以换取入榜或靠前的排名。排名越靠前其品牌效应越大,资质信用提升越快。总部位于深圳的一家房企高层人士对透露。一般的操作方式是房企的营销部门与站进行广告投放、销售代理或电商合作,排行榜则作为一种附加或增值服务回馈给房企。但是,名义上这种排行榜的制作机构仍然是独立的。行业前10名的房企基本是业内公认的,数据掺水的空间不大,前20名也基本没有问题,但20名以后100名以内的数据,掺水的成分就很大,尤其是百名左右的竞争比较激烈,有些房企会想方设法找关系进入房企百强排名。一位熟悉房企排行榜操作过程的业内人士告诉。

以2009年着名的恒大万科之争为例,当年在克而瑞第三季度中国房地产企业销售金额TOP20榜单中,恒大以123.3亿元销售额排行第一,万科则以120.8亿元的销售额排行第二。当时正值恒大赴港上市前夕,据内部人士透露,这一消息对恒大非常有利,对不了解内地业务的香港投资者来说,业绩超越行业老大万科是非常大的利好,说明该公司很有成长性。不久,万科就发布公告称,其第三季度销售额为154亿元,并非上述机构所称的120.8亿元。

一家之言

房企排行榜数据失真伤害了谁

在搜房旗下的中国指数研究院发布的《2014上半年房企销售业绩排行榜》和易居克而瑞信息研究中心发布的《2014年上半年中国房地产企业销售TOP50》中,上榜房企不仅排名相差悬殊,销售数据也动辄相差十几亿元甚至几十亿元,这让人们不得不感叹:房企排行数据怎一个乱字了得。

混乱的榜单,混乱的数据,让买榜这个曾经盛行于娱乐圈的潜规则蔓延到了房地产行业。而房地产榜单数据失真的危害则远大于歌曲排行榜、电影票房排行榜,其不仅影响了消费者购房时的选择,也干扰了银行等金融机构对房企信用的评估,还会让政府机构在制定楼市宏观调控政策时对市场产生误判。

客观地说,房企销售业绩排行榜的确是业界所需要的,但研究机构公布出来的榜单应该遵循客观、专业的基本原则,让人心服口服。而上述两个排行榜误差范围如此之广、误差数值如此之大,很难说完全是技术因素所致。作为普通人,很难分辨清楚那家的数据更准确、更靠谱,因此只好统统投不信任票。

不准确的排行榜会导致市场信息混乱,其中最直接的影响是会对金融系统的放贷决策产生误导。这是因为,排行榜作为一种信用指标常常被金融机构所采用,比如对于排名前10位的大型房企,多数金融机构会给予其总行级客户特殊待遇,在授信额度、融资利率、发放速度等方面对其重点关照。最近几年,银行对房地产贷款实施收紧政策,很多银行总部要求只对排名百强的房企有政策倾斜,对排名百强之外的房企则不列入合作名单,或列入负面观察名单。同时,信托、基金、券商资管等金融机构也往往将业内排行榜作为其选择交易对手的重要参照指标。

以今年上半年传出破产消息的光耀地产为例,财通资产为光耀地产推出的专项信托计划显示 光耀集团自2011年起,连续3年蝉联中国房地产百强企业,上升势头强劲。笔者查询后得知,在由中国指数研究院评出的2013年中国房地产百强中,光耀集团位列第73名。而此后不久,光耀地产便陷入债务泥潭。这不禁让人怀疑,此前它到底是否真有百强房企的实力。

其实,房地产行业数据统计的混乱不仅仅体现在房企排行榜上。前些年,房地产行业的数据曾经有过住建部和统计局两个版本,以北京为例,北京市住建委和北京市统计局的两个数据就常常打架。此后,国家统计局以《统计法》为依据,成为了房地产行业数据唯一的发布平台。但是,在国家统计局发布的70个大中城市房价数据中,既看不到各城市的成交量和房价具体涨跌情况,也看不到单个区域、单个楼盘的涨跌情况,更遑论房企销售额排行了。

正是因为官方粗犷的数据统计方式,民间研究机构才有了生存的空间,但前提是,其出台的数据必须是独立、客观、专业的。在很多西方发达国家,行业数据一般都由技术完备、信誉度可靠的第三方机构来完成。笔者认为,我们不妨让公益性组织、行业协会参与到数据统计中来,因为只有抛开商业目的而得出的数据才能够做到客观,才能够指引行业发展的方向。

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