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北京楼市回暖现在是买房的好时机吗1

发布时间:2019-07-30 14:53:25

楼市周期一般以三年为界,比如从2010年的低谷到2013年的巅峰,经历了2014年短暂的休整之后,楼市从2015年正式开启新一轮走牛的周期,先是北上广深首先起涨,随后沿海到中西部的二线省会跟涨,最终绝大部分的三四线城市补涨,然后在2018年全部陷入沉寂,完成了本轮周期的牛熊转换。2019年刚刚开始,今年会不会重复2015年的轨迹?历史会不会再次重演?我们不妨来看两个重磅报告,能给我们带来不少启发。

近日

北京楼市回暖现在是买房的好时机吗1

,社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布了2019年1月《中国住房市场发展月度分析报告》,报告认为,房价下跌速度趋缓,重点城市成交继续回升,一旦外部经济环境有所改善,一二线城市房价将率先回暖。

第二个根据北京住建委最新数据显示,2019年第四周新房二手房住宅共计成交4732套,其中新房住宅成交1656套,环比上周上涨91.22%,二手房住宅成交3076套,环比上周上涨11.21%。以下为详细数据:

上周(1..27)北京新建商品房共成交2301套,环比上周上涨29.56%,其中,北京新建商品住宅共成交1656套,环比上周上涨91.22%;

上周(1..27)北京二手房共成交3414套,环比上周上涨9.32%;其中二手住宅共3076套,环比上周上涨11.21%。

可以看出北京新房及二手房成交量齐涨,那么这是不是预示着楼市要回暖呢?

根据国家强调的房子是用来住的不是用来炒的理念,房价像以前那样普涨的可能性不大。但是关于房价有一句话叫做长期看人口,中期看土地,短期看金融,从长期来说一个城市房价未来有没有发展,和人口的多少是强相关的,也就是说人口聚集效应强的城市房价仍有涨的空间。

具体哪些地区和城市会具有人口聚集效应呢?对于各地的人口情况如果仅仅是看数据一般是看不出什么的,国外有一个项目利用开源的数据,将世界各地的人口数据投影在世界地图上,这样看上去就直观多了,可以看出城市的聚集效应,进而判断哪些城市的房价会涨。这个项目就是「人口山」,地图上都是人口,而不是山脉、高楼大厦。我们先看看欧洲和北美的人口地形图,这样后面讲到中国的时候,大家才能有比较强烈的感受。下面这是伦敦,虽然出现了明显的聚集效应,但是周边还是有不少城市人口比较多。

北美,美国东海岸,人口高度聚集在华盛顿、费城、纽约、波士顿等城市,聚集的情况也一览无余。

我们重点来看中国,这是从中国东海岸这个角度看到的人口情况。与美国和欧洲相比,中国的人口地图简直是太震撼了,完全不在一个层级。

我们来看主要城市的数据,同时附上从1990年以来的人口变化情况。其中绿色代表增长,红色代表衰退。如下是北京和天津附近的情况,从图上可以看出,北京和天津周边人口快速的流失,向北京和天津集聚。从图中我们可以观察到,这个集聚的力度还是不够的。由于北京是具有全国影响力的城市,人口的流入不能就看周边,但是即使仅仅看周边,北京要变得更大,完全是有空间。

长三角的情况是总体人口非常密集但是聚集的力度不是很大的。上海比较明显,南京和杭州稍微出众一些,苏州、常州在上海和无锡之间,其中苏州有一定的集聚效应。

中国人口密度最高,聚集的最厉害的是珠三角。广州、深圳、香港、澳门将会形成一个超过4000万以上的超级城市群。

总结:人口密度最高的是珠三角,将来房价可能会达到一个不能想象的高度,长三角人口较多但是密度不如珠三角还会进一步聚集。京津地区是北方最大的人口集聚地而且有全国影响力,现在是管制较多如果放开的话完全不担心人口的问题,所以长期来看京津冀、珠三角、长三角是中国人口聚集地,房价的上涨不成问题,具有较强的投资价值。

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